Nieuwbouw of bestaande bouw: controleer goed

Wanneer u voor een huis valt dan ziet u in hoofdzaak alleen maar de zonnige zijde. Uw adviseur zal u enthousiasme zeker niet temperen, maar op basis van zijn ervaring en kennis zal hij vast en zeker alle facetten rond het kopen van een huis met u doorspreken of al doorgesproken hebben. Soms kan het echter voorkomen dat er zich na de koop verborgen gebreken aan uw huis aandienen. Hoe u zich hiertegen kunt indekken en hoe uw rechtspositie in deze is, daarover gaat dit artikel.

De verkoper is verplicht volgens het burgerlijk wetboek u alle belangrijke informatie te geven over het huis dat hij aanbiedt. Hij dient alle rechten die op het onroerend goed liggen aan u te melden. Tevens garandeert de verkoper dat de woning alle eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik noodzakelijk zijn. Indien de verkoper van de woning op de hoogte was van de aanwezige gebreken, of hij hoorde daarvan op de hoogte te zijn, dan had hij u hierover moeten informeren. Dit behoort tot zijn informatieplicht. Als hij dit heeft nagelaten, kunt u hem hierop aanspreken. U kunt hem verzoeken de beperkingen op te heffen. Is dit onmogelijk, dan kunt u schadevergoeding eisen. In elk geval staat u sterker als u voor de koop zoveel mogelijk zelf heeft onderzocht en zoveel mogelijk aan verkoper heeft gevraagd.

Onderzoeksplicht koper
De wet beschermt de koper, maar u heeft ook plichten. Een voorbeeld is de onderzoeksplicht. U moet informatie inwinnen over de bouwkundige staat van het huis. Als de verkoper u heeft verteld dat er onderhoud nodig is en u weet pas na de koop hoeveel een opknapbeurt gaat kosten dan kunt u de verkoper niet aansprakelijk stellen. Om zo'n situatie te voorkomen is het aan te raden een aankoopkeuring te laten verrichten. Voor gebreken die u ook tijdens een inspectie niet had kunnen ontdekken, kunt u ook na de koop - de verkoper wel aansprakelijk stellen indien deze ervan wist en heeft gezwegen. Deze regeling zal waarschijnlijk vooral een rol spelen bij een eventuele bodemverontreiniging die het gebruik van de woning onmogelijk maakt (zie Bodemverontreiniging). Blijkt de grondoppervlakte waar het huis op staat achteraf groter of kleiner dan door de verkoper opgegeven, dan kunnen hij én u daaraan geen rechten ontlenen. Goed kijken dus, ook bij het kadaster.

Nieuwbouwwoningen
Ook een nieuwbouwwoning kan gebreken hebben. Wat dan uw rechtspositie is, is afhankelijk van de overeenkomst die u gesloten heeft. Bij de koop van een nieuwbouwwoning zijn er eigenlijk twee overeenkomsten aangegaan. Namelijk een koopovereenkomst voor de grond, als die niet in uw bezit was, en een aannemingsovereenkomst voor de bouw van uw huis. Beide zijn vastgelegd in de koop - aannemingsovereenkomst. De bouwwereld hanteert verschillende modellen. De consumentenbond heeft een modelcontract waarin de aansprakelijkheid voor gebreken is geregeld. Volgens dit contract kunt u bij opleveringen de tekortkomingen (gebreken, maar ook afwijkend uitgevoerde taken) in het opleveringsrapport laten vermelden; de bouwer moet ze dan uiterlijk binnen drie maanden herstellen. Na de oplevering blijft hij zes maanden lang aansprakelijk voor alle in die tijd optredende tekortkomingen, ook die u na oplevering over het hoofd gezien heeft. Dat heeft een goede reden, want in de korte duur van de oplevering (meestal maar een uur) kunt u onmogelijk nagaan of alles precies zo is uitgevoerd als was afgesproken. Vervolgens is de aannemer vijf jaar aansprakelijk voor verborgen gebreken. Onvolkomenheden die de constructie aantasten kunnen tot twintig jaar na de oplevering op de aannemer verhaald worden. Niet met u overlegde afwijkingen van de bouwtekening die u binnen de onderhoudsperiode ontdekt, moeten hersteld worden. Komt u er pas ná de onderhoudsperiode achter en is er sprake van schade, dan is de bouwer verplicht om alsnog de wijziging ongedaan te maken. Als herstel redelijkerwijs niet meer kan, heeft u recht op schadevergoeding. Wacht niet te lang met de klacht. De rechten van de eerste eigenaar met betrekking tot verborgen gebreken gaan altijd over op de volgende koper (let op: GIW garantie gaat niet automatisch over, zie het artikel: Prettig gevoel: garantie op uw huis). In de praktijk is gebleken dat bij juridische geschillen tussen koper en verkoper de meldingsplicht van de verkoper zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper. Voor adressen van instanties en verenigingen zie het Instantieregister.